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住宅公摊面积真的要取消了包小黑以案说法来

2020-02-15 16:59:06来源:励志吧0次阅读

住宅公摊面积真的要取消了?包小黑以案说法来啦!(有房产商套路讲解哦)

昨天,包小黑的朋友圈被“公摊面积”的刷屏,大家都在讨论:难道“公摊面积以后真的要取消了吗?包小黑听到后也激动地搓搓小手~

但是本着包小黑严谨专业的态度,我们先来看看消息的源头:

源头

住房和城乡建设部2月23日正式公布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》并且开始征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中,第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?这只是有些媒体的错误理解!《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范。

小黑先来介绍一下,什么是公摊?公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

接着我们来看:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答?

但是公摊乱象多,“最牛公摊”只有不到一半面积能住,下面包小黑先带您看一个真实案例:

【案例回放】

2014年6月12日,万某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份,万某购买由该房地产开发有限公司开发的商品房10栋1单元403室一套,合同第三条约定建筑面积为118.56平方米,其中套内建筑面积107.06平方米,公告部位与公用房屋分摊建筑面积11.5平方米,合同第六条约定,合同约定面积与产权登记面积发生差异时,双方同意按房产局测量核定的面积为准,单价不变,总房款多退少补。该房地产开发有限公司依约将房屋交付给万某,该房屋经房产局测量确定建筑面积为126平方米,其中套内建筑面积105平方米,公摊面积11平方米,比合同约定面积超过7.44平方米。该房地产开发有限公司认为,万某应补缴超出面积的购房款34298.4元。而万某认为,套内面积缩水,公摊面积增多,让其补缴公摊面积房价不合理

。因双方协商未果,遂房地产开发有限公司将万某作为被告起诉至法院,要求其补缴购房款34298.4元。

相关法条

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,商品房按“套” 或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和,即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

以上是我国法律对公摊面积的相关规定,但是对于公摊面积上限目前没有法律规定。公摊系数同时受限高、容积率、绿化 面积等诸多规划因素影响,因此无法确定具体指标。

小黑说法

回归案件,购房者是否应补缴购房款?根据《中华人民共和国合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。房地产开发有限公司与业主签订的合同系双方真实意思表示且不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,依法应受法律保护,合同条款对双方均有约束力。根据合同第六条约定,合同约定面积与产权登记面积发生差异时,双方同意按房产局测量核定的面积为准,单价不变,总房款多退少补。则,购房者应补缴超出合同约定面积的购房款。

包小黑查阅了类似案例,很多地方法院都是支持了开发商的诉讼请求,但是购房者承担公摊面积增加部分的购房款是否存在其不合理性。山东高密“史上最牛公摊面积”不得不引起我们的深思。2007年夏,在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间,一下就打动了他。事后他回忆,楼盘虽是预售,但“火”得很,他差点没抢到房。在张先生签订的商品房买卖合同上,约定建筑面积是85平方米,但套内面积、公摊面积都没有说明。据包小黑实地目测,这个走几步就会撞墙的房间,看起来也就40多平方米。后经过测量,套内面积缩水一半 公摊系数高达52%。显而易见,通过以上案例,开发商钻了法律空子,从目前相关法律,确实让购房者权益无法得到较好的保障。

【小黑带你拆套路】

1.公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向包小黑表示,“公部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

2.公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

3.公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

4.公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。包小黑了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

看了这些套路,那小黑要思考,商品房公摊面积争议大的根源到底是什么?

第一,公摊系数的测定,一般由相关部门授权的测绘机构负责。测绘所投入专业的设备和技术人员,利用科学的测量方法测出较为客观的公摊系数,其本身要花费相当的时间和经费,具有复杂性和不透明性。公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。有专家介绍说,虽然从计算公式来看并不深奥,但正是因为计算公摊系数时要涉及上述诸多内容,因此相对来说极为复杂。而同时对普通购房者来说,自己无法测量出各类建筑面积,因此仅靠个人力量是无法得知公摊面积的确切数据的。

第二,国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标作出硬性规定,公摊系数同时受到限高、容积率、绿化面积等诸多规划因素影响,因此无法确定具体指标。

【小黑最后有话说】

对于广大购房者而言,总是希望尽量减少公摊面积,以增加实际使用面积,认为这样就能使住房的可利用程度和效率得到提高。有极个别项目号称得房率超过90%,即公摊系数被控制在这个位数。小黑表示,虽然住房使用面积相对增加了,但这很可能要以牺牲公共利益为代价。比如,开发商为了减少公摊面积,可能将楼道变窄、或者将内墙厚度变薄、以劣质物填充内墙等,这样所造成的后果就是楼道同行变得困难,同时埋下安全和消防隐患。另外,还会造成墙体隔音效果、承重和抗压抗震效果减弱。从长远来看,购房者的利益难以得到保障。公摊系数过高固然会损失住宅面积,甚至多花冤枉钱,但是过低却会损害居住品质。所以公摊率应该位于一个合理区间,在这个区间内业主的住房和周边场地、配套设备设施能发挥各自的最大效用。

小黑提醒您,买房前一定要擦亮眼睛,不要听信房产中介的一面之词,一定理性理性再理性。您要是遇到什么问题,一定要问包小黑,因为我们是杠杠专业的!

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