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加息后五类情况不必急着提前还房贷房贷

2019-10-12 03:55:51来源:励志吧0次阅读

  加息后五类情况不必急着提前还房贷_房贷

  央行的加息政策消息一出,手头有30万商业贷款的周小姐就陷入了焦虑之中,这些天总为是否要提前还款而纠结。"俗话说,苍蝇也是肉啊,虽说这次只加了0.25个百分点,但是不能保证接下来就不继续加息了。"周小姐颇为担心,"更何况,加了息之后一年期的存款基准利率也只有2.50%,贷款的利息年为5.60%,年为5.96%,5年以上6.14%,要高出很多。" 像周小姐这样考虑的人不在少数,笔者在采访南京各大银行时获悉,加息之后,银行提前还贷的预约增加了不少,"这次加息幅度不大,50万元贷20年才增加不到15000元的利息,提前还贷的人更多的是担心即将进入一个持续加息的周期。"工商银行信贷部工作人员介绍说。 那么,到底要不要提前还贷呢?农业银行的吴经理为我们算了一笔账,以贷款100万、20年等额本息还款为例,首套房贷利率按照8.5折计算,每月多还款94.48元,总共多支出约22676.12元。二套房贷利率按照1.1倍计算,每月多还款130.24元,总共多支出约31256.73元。专业人士指出,是否提前还贷,一定要看自己的实际情况。 五类情况不宜提前还贷 ①享受七折或其他优惠利率的 中国银行信贷部工作人员表示,如果是第一套房,而且还享受7折利率的,就不要考虑提前还贷了,加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%,7折就是4.12%,即使加息后打完7折也只有4.298%,这是非常低的贷款利率了。按这样的加息幅度,就算再加两次也不高。如果选择提前还贷,除非以后不再贷款,否则再贷款购房,就会被判定为二套房,利率为基准利率的1.1倍,可谓得不偿失。 但是对于二套房贷,利率按照1.1倍计算,加息后的利率就达到6.754%左右的年利率,银行相关人员表示,如果手头有资金,可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素,还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。 ②等额本息还款年数接近中期 理财人员指出,有两类贷款者不宜提前还贷,其中一种是使用等额本息还款方式的借款人,还款年数已接近中期,这时选择提前还款不太适合。理财人员解释,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。 ③等额本金还款期超过1/3 第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款的客户,并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。 ④手上还有其他理财项目 理财专家还表示,如果手头有其他投资理财项目,如股票、基金、债券等,收益率高于贷款利率,借款人也完全没有必要选择提前还贷,大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行,近期内无投资计划,按照加息后的存贷款利率,五年期的存款年利率为4.2%,而同期的贷款利率则为6.14%,存贷利差较大,这种情况与其存入银行,还不如选择提前还贷。 ⑤公积金贷款没必要提前还 除了商业贷款之外,公积金贷款利率也有所上调,五年期以下公积金贷款利率从3.33%调整为3.50%,五年期以上公积金贷款利率从3.87%调整为4.05%,而加息后,3年期银行定期存款利率为3.85%,"倒挂"0.35个百分点,5年期定存利率为4.2%,"倒挂"0.15个百分点。因此,对于目前有公积金贷款的市民,没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距,公积金在加息以后的利率优势更加明显,购房者尤其是二套房贷款的客户,可以优先选择公积金贷款。 南京市公积金管理中心表示,公积金贷款允许提前还款,而且提前还的都算作本金。正在还公积金贷款的职工如果想减少后期利息支出,可以一次性或者分数次提前还。 一个提醒:提前还款可在年底 中信银行相关工作人员认为,无论是一套房还是二套房,现在提前还贷都不是个好选择。一般而言,虽然现在加息了,大部分银行的房贷还款额是从明年1月份才开始提高,只要赶在今年年底前提前还贷都可以避开加息影响,对于资金并不十分充裕的客户来说,不要急着提前还贷。此外,经过这次加息后,CPI和存款利率仍然是倒挂的,在负利率的情况下,可适当负债进行消费和投资,风险承受度较高的投资者可投资股票和基金,选择基金定投是一个不错的投资方式。 一点建议:可以考虑固定利率房贷 随着加息时代的到来,固定利率房贷重新被购房者所重视。固定利率房贷是银行在和借款人签订贷款合同时,事先设定一个固定利率,在申请期限内,不论央行的基准利率或市场利率如何调整,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随行就市。据笔者调查,目前南京的建设银行、招商银行、深圳发展银行这三家都有固定利率的房贷,每家利率有所不同,购房者可以根据自己的情况选择。 其中,建设银行打折后的固定利率按照贷款年限的长短有以下三种:3年期为5.98%,5年期为6.16%,10年期为6.45%。建设银行信贷部相关人员介绍,固定利率的房贷一般都会比基准利率高一些,这种贷款一般在利息持续看涨的情况下比较受欢迎,"我们的合同是按照年限签订的,一般签年限比较短、近期预见会加息的情形比较划算。"建设银行工作人员说。深圳发展银行的固定利率贷款又叫做"气球贷",利率为6.16%。"购房人可以根据自己的需要确定贷款的年限,但是我们这个利率是每3年会根据当时的利率水平调整一次,客户可以根据需要决定是否续签。"深圳发展银行工作人员介绍,"现在二套房上浮10%后为6.754%,相比而言,采用这种贷款方式还是很划算的。" 不过,招商银行专业人士则指出,由于固定利率房贷产品的利率要高于同时期的基准利率,比较适合在加息周期下申请。目前的加息前景尚不明朗,此次加息会否引发递增效应?加息周期到底能维持多久?目前还不得而知,而且还款是一种长期行为,购房者在申请房贷时要根据自身情况再三权衡,作出最稳妥的打算。

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