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上海土地的规则变了游戏背面的阳谋才是重点

2020-01-16 05:14:30来源:励志吧0次阅读

这两天土地市场又有消息,之前中止出让的三幅宅地——临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块重新上市,于5月26日现场出让。

但这一次的出让,模式和过往不同,采用了一种招标挂牌复合式出让的模式,简单的来说,就是以后拿地,除了你有钱,你符合要求,参与拿地的时候还要先打分,分数排名前三的才能拿到门票进入招拍挂的现场,分数少的就对不起了

而打分的标准大概是这样一个表格

简而言之,就是规模越大,项目做过越多,产值越高的房企越有可能有资格去拿地

所以综合之前的土地资金穿透政策,未来在上海拿地首先需要你有大量自己的钱躺在账上,另外你企业足够优秀

我们先来揣测下这么做的一个背景

我觉得大概受到刺激的应该是小昆山的那块地,参与竞拍的十多家开发商,我留意到最后还有4家人家非常想要得到这块地

而小昆山那块地是2017年唯一一次土地市场“失控”的场面,之前的土拍大家都很和谐低溢价率拿到了

而小昆山之后就出现了这个政策,可以见得今年上海 不论是对于商品房还是土地市场就是零容忍, 已经做好失去利润的准备,誓死要在2017年压住楼市,这个前提各位需要明确

另外有一个有趣的信号,在上海出台这个政策之前,北京宣布2017-2021年住宅用地供应计划,高达6000公顷、150万套,我不知道这些有多少会成为商品房流入,但是毫无疑问,也是给到市场一个强烈的信号,一个一线城市也有可能增加土地供应量的信号

北京如此了,上海会不会跟进在当时来看确实有点微妙,而现在出台了这样的政策更加让我对上海楼市土地供应增加多了点盼头

如果没猜错的话,今年下半年上海的土地供应量会得到一定程度的增加,如果这个成真,那么对于上海楼市来说一定是利好

但是也同样毫无疑问的

这个政策就让参与拍卖的开发商数量锐减,而且也毫无疑问的是,只有三家人竞拍,不论是现场压力还是开发商内部沟通,一定会把土地溢价率做的很好看

而且伴随着之前 统一的提升竞拍初始价格的动作之后,未来的土地出让,对于市场来说,不会出现极端高溢价的地块,对于 来说土地也拿到了该有保底的利润空间,开发商也拿到了相对温和的面粉成本

看上去这是一举多得的措施,但是另外一边

不少朋友也在担心,会不会出现大鱼吃小鱼的情况,中小型房企就此撤离上海土地市场

确实有这种可能,我看了下小昆山参与竞拍的人家,小开发商还是有一定比例存在的,这一次的政策影响最大的就是他们

与其说淘汰中小房企,还不如说让中小房企选择放弃,在现在放弃,然后投向更好的领域

当然是不是中小开发商完全没有出路呢,其实也不是,我认真看了下规则,项目其实是允许联合开发的模式存在的,所以换句话来说,以后小开发商想要参与需要捆绑大开发商的前提,当然国企央企们也更容易以此为谈判筹码

大的房企越来越大,小开发商越来越难,这么看来中型企业也确实需要越做越大,不然被甩下的概率也就越来越大

未来对于小开发商而言,大概只有一条出路:建立自己强势的产品条线,因为打分条线我看到了对绿色住宅的要求,对装配式住宅的要求,对装修住宅的要求,特别还有已建成项目的获奖要求,如果小开发商拥有这样的产品壁垒,未来还是可以在市场里分一杯羹的

而且这样的突围模式比一些中型房企要大很多

所以从这个角度来看,我们或许对未来更加乐观一点,市场会更加温和,也会呈现出更好的产品

我稍微有点担心的是,这样严格的限制门槛,会不会产生一定程度的灰色地带

比如说,这样的表格大家都可以提前算出自己的分数,所以在参加拍卖之前会不会有串标

比如说联合开发对于分数的认定是怎么认定,会不会出现“借壳”拿地的可能

再比如说,这时候压制了土地的成交价格,未来入市的时候对于商品房没有限价的策略,依然卖出高价,那么流失的土地价格总归损失的是老百姓

甚至说,哪怕只有3家,能不能完全的规避高地价的可能性,这一点也是未知的

……

在一个市场里,政策逻辑越复杂越冗长,也就越有各种变量的变量,而这种变量也会导致市场上大量的蝴蝶效应的存在

码字码到现在,我突然想起上海十年前一桩有趣的事情

大概是2006年的时候,上海也出台过类似的土地出让模式,这块地位于花木新民北块,53万平方米左右的住宅,该地块不仅地理位置优越,拆迁平整的干净,而且这么大块的土地,上海以后是越来越少了

这块地由浦东地主陆家嘴集团运作开发,意在选择最优质的开发商,所以地块出让的模式采用:50%是出价、35%是设计方案、10%是可行性报告、5%是企业资质的组合拳的模式,采用暗标的方式,最后得出打分最高的那位得到土地

政策的初衷也非常明显,希望开发商不仅仅因为高价拿地,而后也可以出现一些市场上优质的产品

而最后参与投标的开发商也都是各有来头,8大豪门开发商都参加了,最后大家在地价上面的数字是:

金地59.89亿、华润48亿、仁恒42.9724亿、星河湾42.4亿、合生创展39.7669亿、新鸿基39.01亿、中海37.46亿、世茂31.5亿。

毫无疑问,当初金地以高出第二名12亿的总价胜出,毫无疑问虽然出价只占50%,但是12亿的优势让分差迅速拉大

但最后蹊跷的是,这块地现实因为技术原因延迟,保证金什么的全部都退还了,然后过了很久之后,最后陆家嘴集团把这块地给到了星河湾,以42.4亿的价格,少金地17多个亿的价格拿下

没错,这个项目就是现在花木的浦东星河湾

当我当初看到这个消息的时候内心也很愤青,心理一定想的是耍流氓啊,内幕交易啊之类的,这大概是我一年前一定会得出的判断

但是后面我才得知,当初这整块地52万方并没有全给,陆家嘴拿了一块出来,后来开发了陆家嘴锦绣华城,所以对于星河湾来说,土地成本并没有很低

另外,星河湾当初项目入市,确实给到当时上海市场一个非常强烈的震撼,原来豪宅可以这样做啊,11年的时候在业内掀起了观摩潮,而且这个项目第一天销售就实现40亿的金额,当初星河湾的梁上燕和销售团队易居一战成名

而且区域房价一直保持不错的态势,所以从这种角度上来说,陆家嘴集团最后选择星河湾还是一个正确的选择

如果说不好的影响,那就是从那以后上海开始流行大平层产品,特别是远郊大平层到现在为止依然还没缓过劲来

当然,从某种程度上来说也体现了当初星河湾在产品上给业内造成的震撼

至于这损失的17亿背后到底是怎么回事,其实谁也说不清楚,土地市场再透明,还是都会有背后的逻辑在运营,没有介入的人不曾知道

很多时候,我们看待问题喜欢站在当下的时间点,当下因为变数太多很难有一个理性客观的判断,但是我们回头看,很多事情以前都发生过,但是后来都没怎么样

这就好像失恋的时候伤心欲绝,过几年回头想想这都不是事啊

还是应该对未来的土地市场或者楼市市场多一点乐观,城市在发展,行业在成长,可能在当下会有各种阵痛,但当时间轴拉长之后回头来看,房地产的游戏规则一直没变

这个游戏规则的名字叫:

好的产品

总归会在时代中胜出

临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块这三块地大概会在5月26号竞拍,不论最后谁拿,希望最后为市场呈现出一个不错的作品

在一个夹缝中的市场都存在各种选择,不少人感觉 在选择最有钱的开发商,而我觉得,应该是城市在选择最好的项目

ps:浦东花木地块故事,来自宋家泰老师的新浪博客,一个好像很古老的载体,但还是很耐看的,有时间的朋友可以去寻觅下

真叫卢俊开了视频,这一期的主题叫:限购是楼市的退烧药还是 ,有兴趣的朋友可以看下,以下是内容

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