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房价反弹或引发进一步调控奢侈品市场和消费

2020-02-15 17:26:46来源:励志吧0次阅读

房价为啥不听政策的话?

稳定房价的调控政策很多,厦门房价仍然猛涨房价为啥不听政策的话?

今年2月份,厦门岛内房价涨到6637元/平方米,和去年2月的5115元/平方米相比,上涨了1522元/平方米;和去年5月相比,上涨了1277元/平方米。 一年时间,厦门岛内的房价就涨了1500多元/平方米,以每套住宅100平方米计算,这一年,厦门人买一套住房就要多付出15万元。这相当于一个普通家庭三年的收入! 从去年3月开始,为稳定房价,从中央到省里再到厦门,各级出台了1系调控政策,为什么这些政策至今没让快速上涨的厦门房价刹住车呢?

为稳房价去年厦门如何出招?

去年5月27日,在国务院出台“国八条”、七部委出台“新八条”等房地产市场调控政策后,厦门市土房局发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁违法违规销售商品房的通告》,规定今后购房将采用实名制,楼花及未获得房屋产权证的不得进行转让。 去年6月1日起,厦门也开始实施“个人购买住房不足2年转手交易的,全额征收营业税”政策。 厦门出台的这一系列规定,意在打击炒房,前者从炒房的通路上采取“堵”的方法,后者则试图通过加重交易环节的税费加大炒房者的交易成本。 除了打击炒房外,还采取加大土地供应的办法。 市土房局站公布的信息显示,岛内公开出让用于住房开发的土地总面积,2004年约为10.82万平方米,2005年约为42.54万平方米,比上年增加了30多万平方米。 新增30多万平方米土地之于住房开发,是什么概念?按3.0的容积率来计算,它可以建成近百万平方米房子。按每套房子100平方米计算,就是近万套房子! 加大土地供应的同时,为了防止开发商把拍到的土地囤积在手上不开发,厦门市还规定了这些出让的土地,必须在规定的期限内开发。 与此同时,厦门还加大清算闲置土地力度——即早期开发商由于各种缘由囤积在手不开发的土地,规定超过期限不开发的,将收回这些闲置土地。

政策不少咋没让房价上涨刹车?

在业界人士看来,为了稳定房价,厦门去年出台的几项政策,影响最明显的1是打击炒楼,2是加大供应量。 业界人士认为“影响明显”的两项政策,为什么没能让快速上涨的厦门房价刹车呢? 在厦门一家房产行销代理公司工作的许先生说,打击炒楼的两项政策,对炒楼者影响不大,“现在即便规定产权证办完后两年内转让的要全额征收5.5%的营业税,但我们很多卖房的客户就说‘我这个价是实收的’,一句话就把这高额的二手房交易税费本钱转嫁到购房者身上了。” 许先生还告知,现在的二手房交易还存在一种买卖双方合力回避税费的行动:比如,买卖双方约定两年后再办产权过户,并请公证机关公证。这样,即便是产权证办完不到两年交易的,双方也避免了交这5.5%的营业税。 金德信房产中介公司总经理黄燕翔则认为,去年厦门房价仍在猛涨,很重要的一个缘由是“加大土地供应”这一政策,还没有发挥作用。由于开发商从拍到土地到开发到投放市场,这个周期一般都要两三年。去年新增的土地现在很多都没进入开发阶段。如果这些土地都开发后,肯定会对房价的上涨产生抑制作用。 黄燕翔还认为,现在厦门房价涨这么快,还有一个重要缘由就是,很多人看到厦门房价还在涨,因而没房子的人,怕今天不买明天又涨了,因而千方百计提早买房。同时,很多炒房者看到这仍在快速上涨的房价,也相信还会继续上涨,于是想买下来等着上涨后抛出,这样,就更加重了房价的上涨。而更快的上涨,又使更多的人认为房价还会涨,因而炒房者更会买,这又使厦门房价更快地上涨……“所以我的判断是,厦门房价的上涨已到了恶性循环的地步了!”

交易少了房价为什么仍在猛涨?

虽然一年时间厦门岛内的房价上涨了1500多元/平方米,但厦门市建设局房地产市场管理处有关人士认为,为稳定房价而出的调控政策还是有了一定的效果,“比如现在交易量就减少了”。 市土房局公布的信息证实了建设局这位工作人员的说法:2月份,思明区商品住宅均价虽然上升到7000元/平方米以上的历史新高,但销售量却只有4.99万平方米,较1月份9.09万平方米减少了4.1万平方米,减幅为45.1%,与去年同期销售量6.89万平方米相比,减少了1.90万平方米,减幅为27.6%。 房价上涨的同时,交易量为何下跌?市建设局这位人士没有解释,但就此采访房地产业界人士后,听到3种说法。 对此一种最直观的解释就是:这很简单,市场出现房价上涨,销量下跌,就是由于买房的人少了的时候,买房者买的都是高价位的高级楼盘。 另一种解释则以金德信房产中介公司总经理黄燕翔的分析颇具代表性。 黄燕翔认为,房价是由市场的供求关系决定的,但目前厦门商品房住宅交易量少了,不代表需求减少。现在厦门的买房需求仍很旺盛,只是由于卖方认为房价还会涨所以价格咬得很死。也就是说,现在只是符合大多数买房者价格预期的房子少了而已。 第三种解释则认为,这不排除存在开发商“假按揭”现象。 甚么叫假按揭呢?福州市房管局前两年的房地产市场分析报告曾对外公布过这一秘密:福州一些开发商曾在房子卖不动又遇上资金困难时,让自己的亲戚或员工以按揭的方式“买”下房子。并且这种情况下“卖出”的房子,都是远远高于市场价——比如,假定一套房子市场价只值20万,但假按揭的房子则可能是60万、80万,这样开发商才能从银行获得更多的资金以渡过难关。 福州市房管局有关人士曾解释说,楼市“假按揭”的发现不难,但认定很难。比如他们发现这1现象时,就是由于一些长期滞销的楼盘突然一下卖出很多——这种情况“卖出”的房子往往是一个人“买”多套乃至几十套,且价格奇高。长时间滞销的房子突然大量被高价买走,这很容易发现,但要认定其“假按揭”却很难,“由于人家买房者可以辩解,我就是愿意出高价买这些房子!” 持第三种解释者认为,由于“假按揭”难认定,而楼市出现价升量减的时候,往往是购买者持币观望的时候,所以不能排除一些开发商在资金出现困难而房子又卖不动时采取这类办法渡过难关——假设一旦有开发商这样操作,那末即便买房者不多,但市场已“成交”的房屋销售价格不降乃至猛涨也就不奇怪了。

□ 背景

抑制房价上涨,去年国家政策频出

去年3月5日,总理在《工作报告》中提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”。这是2005年发出的第一波宏观调控房地产市场的信号。 去年3月17日,央行调剂了商业银行自营性个人住房贷款政策。新的房贷政策实行后,以10年期20万的房贷计算,调剂后购房者每个月要多还80多元。 去年3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》8条调控房价的意见被业界称为“国八条”。 “国八条”意见是:1、重视稳定房价。2、房价上涨过快的城市,要追究有关人。3、调整住房和用地供应结构,增加普通商品房和经济适用房土地供应,并催促建设;四、严格控制被动性住房需求,如控制拆迁数量;5、引导居民理性买房;6、全面监测房地产市场运行;7、贯彻调控住房供求各项政策措施;八、认真催促检查稳定房价工作。 去年4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见由于也有8条,被业界称为“新八条”。 “新八条”分别是:1、强化规划,改善住房供应结构。2、加大土地供应;三、调剂住房转让环节营业税;4、加强房贷管理;5、公道引导住房建设与消费;6、加强经济适用房建设,完善廉租住房制度;7、规范市场秩序,查处违规销售行动;8、加强市场监测,完善市场信息披露制度。 去年5月11日,建设部、发改委等7部委又联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。《通知》主要提出3点意见:“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房制止转让”。

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